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LEGISLATION IMMOBILIERE


 

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Rappel des principaux dispositifs

Decret du 30 septembre 1953 légiférant les relations entre bailleurs et loueurs de locaux commerciaux.

ERNT : l’Etat des Risques Naturels et Technologique applicable dès le 1er juin 2006.

DPE : le Diagnostic de Performance Energétique applicable dès le 1er octobre 2006.

EIIG : l’Etat d’Installation Intérieure Gaz applicable à partir du 1er juillet 2007.

Diagnostic de sécurité électrique depuis le 01/01/2009.

La loi ALUR : Accès au Logement et Urbanisme Rénové qui modifie considérablement le secteur immobilier.

Le PTZ+: Pret à Taux Zéro.

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La loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) modifie de nombreuses dispositions concernant les relations locataires-propriétaires, l’encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers, les copropriétés et les professionnels de l'immobilier ... et imposent de nouvelles obligations à chacun.

Détails de la loi (FNAIM)>>

Détails de la loi (droit finance)>>

Les zones sous tension>>

Le PTZ

Le prêt à taux zéro, ou PTZ (dénommé auparavant PTZ+), a été progressivement modifié afin de favoriser l'accession sociale à la propriété des ménages modestes.

Il s'agit d'un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État, destiné à l'achat d'un logement neuf ou à réhabiliter.

Il est attribué, sous conditions de ressources, aux personnes n’ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans (source CEDEF).

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Decret du 30 septembre 1953

Législation sur les relations entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux
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Diagnostic de sécurité électrique obligatoire (source service public.fr) :

Diagnostic de sécurité électrique obligatoire (source service public.fr ; code de la construction et de l’habitation : article L 134-7 / loi ENL du 13.7.06; décret du 22.4.08 : JO du 24.4.08 et arrêtés du 8.7.08 : JO du 23.7.08; réponse ministérielle J.O.15.4.08).

Depuis le 1er janvier 2009 en cas de vente de logement, il est nécessaire que le vendeur fournisse à l’acquéreur un état relatif à l’installation intérieure d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans.

Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique).

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de l’état relatif aux installations d'électricité, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Deux documents peuvent toutefois tenir lieu d’état de l'installation intérieure d’électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d’électricité.

Que doit contenir l’état de l’installation intérieure d’électricité ?

Etabli par un professionnel à partir d’un modèle type réglementé, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques :

- d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité ,
- d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ,
- d’un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit, - d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. - d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. Il identifie :
- les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,
- les conducteurs non protégés mécaniquement.

Qui l’établit ?

L’état de l’installation intérieure d’électricité doit être établi (comme tous les documents qui doivent être joints au dossier de diagnostic technique, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques), par un professionnel satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour son intervention les conséquences d’un engagement de sa responsabilité civile professionnelle.

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb : CREP (Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6).

Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb (C.R.E.P.) doit être obligatoirement annexé à tout nouveau contrat de location des logements construits avant le 1er janvier 1949 au même titre que les parties communes de ces immeubles.

Le CREP signale tout revêtement qui contient du plomb, son état de conservation et les causes de dégradation possible. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP, il peut cependant être établi par un diagnostiqueur obligatoirement assuré pour son activité et surtout certifié par un organisme accrédité par le COFRAC.

En vertu de l’arrêté du 25 avril 2006, le diagnostiqueur constate ou pas la présence de plomb dans l’habitation selon des critères bien définis. Un revêtement est considéré comme contenant du plomb si la concentration en métal est supérieure ou égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2).

Le CREP permet au propriétaire bailleur d'être informé de la présence ou non de plomb dans son bien immobilier. Le cas échéant il est tenu d'une part d'informer les occupants et de s’assurer d'autre part que les revêtements ne présentent pas de dégradations.

Il est important de noter que selon le ministère de la santé la présence de revêtements contaminés mais en bon état ne constitue pas un risque par contre, si le revêtements est dégradé le propriétaire est tenu de réaliser, avant la location, les travaux nécessaires au traitement du revêtement présentant un risque de contamination.

Si le logement ne comporte pas de plomb, la validité du CREP n'a pas de limite de durée, il doit simplement être joint au dossier à chaque transaction immobilière. Par contre si du plomb est constaté dans le logement, la validité du CREP est limitée à six ans dans le cas d’une location et à un an dans le cas d’une vente. L'objectif du CREP est de limiter les cas de saturnisme, l'intoxication provoquée par le plomb.

Elle peut se faire par ingestion ou par inhalation, les symptômes sont soit réversibles (anémie, troubles digestifs) soit irréversibles (atteinte du système nerveux).

L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-13).

Le constat amiante s’applique aux maisons individuelles et aux appartements, il s’agit dans cette opération de localiser dans les parties privatives des matériaux pouvant contenir de l’amiante.

Sont concernés, les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. La réglementation reste inchangée.

L'état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 133-6).

La loi du 18 juin 1999 vise à protéger aussi bien les acquéreurs que les vendeurs contre les termites et autres insectes xylophages, elle rend obligatoire lors de transactions immobilières dans les zones concernées l’établissement d’un état parasitaire.

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

L'état de l'installation intérieure de gaz naturel : (E.I.I.G) (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6).

A compter du 1er juillet 2007, pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.

En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée par décret (décret à paraître).

L'état des risques naturels et technologique : E.R.N.T.

Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I) et à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui est intervenu en février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.

L'état des risques naturels et technologiques est établi à partir d’une étude des informations géologiques et tectoniques de la zone dans laquelle se situe le bien.

Le diagnostic de performance énergétique : D.P.E (CCH : art. L. 134-1).

Le diagnostic de performance énergétique entrera en vigueur le 1er juillet 2006 (loi du 9.12.04 de simplification du droit : cf. Habitat actualité n° 92), lorsque l'immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui le demande. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Conséquences de l'absence d'un document:

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Le gouvernement a prévu des mesures prenant effet début 2011 pour améliorer l'information des français et introduire la valeur verte sur le marché immobilier.

Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6).

Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire.

Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.

En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.

Cette disposition qui existait auparavant est inchangée ; il s'agit simplement d'une codification des articles 2 et 3 de la loi du 8 juin 1999 relative à la protection contre les termites.

La Loi CARREZ du 12 décembre 1986 :

Elle est destinée à garantir aux acquéreurs la surface exacte des biens qu’ils achètent.

En effet, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

L’assainissement :

La Loi sur l’eau a demandé aux communes de mettre en place au plus tard au 31 décembre 2005 des services publics d’assainissement non collectifs chargés d’en assurer un contrôle technique. Il appartient donc au vendeur d’une propriété de fournir à l’acquéreur les rapports de visite de contrôle signifiant sa conformité ou sa non conformité afin de ne pas courir le risque de voir sa responsabilité pour vice caché en cas de litige.

 

Vous pouvez nous contacter au 06 24 71 33 15 ou par e-mail: contact@home21immobilier.com

 

 
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